Kredyty hipoteczne znów drożeją. Co dzieje się ze zdolnością kredytową we wrześniu 2026?

Kredyty hipoteczne we wrześniu 2026 r. – trend się odwrócił

Jeszcze kilka miesięcy temu rynek kredytów hipotecznych korzystał ze spadających kosztów finansowania. Wrzesień przyniósł jednak wyraźną zmianę.

W zestawieniu przygotowanym przez Bankier.pl niemal wszystkie analizowane banki podniosły oprocentowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą w porównaniu z sierpniem. Średnia stawka w badanej grupie wzrosła w ciągu miesiąca o 0,22 pkt proc., a oprocentowanie większości ofert znalazło się już powyżej poziomu 6%. Bankier.pl

To ważna zmiana dla kupujących nieruchomości, ponieważ wzrost oprocentowania działa jednocześnie w dwóch kierunkach: zwiększa miesięczną ratę kredytu oraz może obniżyć maksymalną kwotę finansowania, którą bank jest gotowy przyznać klientowi.

Ile kosztuje obecnie kredyt hipoteczny?

W analizie Bankier.pl przyjęto kredyt w wysokości 592 tys. zł na 25 lat, z 20-procentowym wkładem własnym i okresowo stałym oprocentowaniem.

We wrześniu oprocentowanie analizowanych ofert wynosiło od około 5,99% do 6,49%, natomiast RRSO w zależności od banku i konstrukcji oferty przekraczało w części przypadków 7%. Modelowa miesięczna rata znajdowała się najczęściej w przedziale około 3,8–4,1 tys. zł. Bankier.pl

Samego oprocentowania nie należy jednak traktować jako jedynego kryterium wyboru kredytu. Znaczenie mają również m.in. prowizja, ubezpieczenia, wymagane produkty dodatkowe, marża po zakończeniu okresu stałego oprocentowania oraz całkowity koszt finansowania.

Dlatego dwie oferty z bardzo podobnym oprocentowaniem nominalnym mogą ostatecznie różnić się kosztami o dziesiątki tysięcy złotych.

Zdolność kredytowa zaczyna spadać

Droższe finansowanie zaczęło być widoczne również w kalkulacjach zdolności kredytowej.

Według danych zebranych przez Bankier.pl we wrześniu 2026 r. średnia maksymalna zdolność kredytowa modelowej rodziny wyniosła około 1,155 mln zł, czyli o około 8 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej. Bankier.pl

W analizie przyjęto rodzinę 2+1 z łącznym dochodem 15 tys. zł netto miesięcznie, bez innych zobowiązań kredytowych, z pozytywną historią w BIK. Kredyt miał być spłacany przez 25 lat, przy LTV 80%.

Co szczególnie istotne, różnice pomiędzy poszczególnymi bankami pozostają bardzo duże. W tej samej sytuacji finansowej maksymalna wyliczana kwota kredytu wynosiła od około 1,0 mln zł do 1,35 mln zł. Bankier.pl

To różnica wynosząca około 350 tys. zł dla dokładnie tego samego modelowego gospodarstwa domowego.

Jeden bank może powiedzieć „milion”, drugi „1,2 miliona”

To jeden z najważniejszych wniosków dla osób kupujących nieruchomość na kredyt.

Zdolność kredytowa nie jest jedną uniwersalną wartością.

Każdy bank stosuje własny model oceny ryzyka i bierze pod uwagę między innymi:

• wysokość oraz źródło dochodów,
• formę zatrudnienia lub prowadzenia działalności,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym,
• posiadane limity na kartach i rachunkach,
• aktualne kredyty i zobowiązania,
• długość finansowania,
• wysokość wkładu własnego,
• historię kredytową,
• strukturę i oprocentowanie konkretnej oferty.

Dlatego informacja uzyskana w jednym banku nie musi oznaczać rzeczywistego maksimum możliwości klienta na całym rynku.

Czy kredyty będą dalej drożeć?

We wrześniu rynek wysyła bardziej ostrożne sygnały niż jeszcze kilka miesięcy temu. Podwyżki oprocentowania okresowo stałego pojawiły się w większości analizowanych banków, a część instytucji podniosła również marże. Bankier.pl

Nie oznacza to jednak, że można dziś jednoznacznie przewidzieć dalszy kierunek cen kredytów.

Oprocentowanie hipotek zależy nie tylko od bieżących stóp procentowych NBP. W przypadku ofert okresowo stałych banki uwzględniają również oczekiwania dotyczące przyszłych stóp procentowych, warunki na rynku finansowym, koszt pozyskania pieniądza oraz ryzyko.

Dlatego możliwa jest sytuacja, w której stopy NBP pozostają bez zmian, a banki jednocześnie podnoszą ceny nowych kredytów hipotecznych.

Na rynku pojawia się także POLSTR

Rok 2026 przynosi jeszcze jedną istotną zmianę dla kredytobiorców – stopniowe przechodzenie z WIBOR-u na nowy wskaźnik referencyjny POLSTR.

We wrześniu PKO BP rozpoczął oferowanie kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem opartego na wskaźniku POLSTR 1M Stopa Składana. Kolejne banki będą musiały dostosowywać swoje oferty do reformy wskaźników referencyjnych. Bankier.pl

Dla klienta oznacza to, że w najbliższych miesiącach warto zwracać uwagę nie tylko na wysokość oprocentowania, ale także na mechanizm, według którego będzie ono ustalane.

Co oznacza to dla osoby, która chce kupić mieszkanie?

Przede wszystkim zmienia się kolejność działania.

W warunkach dużych różnic pomiędzy bankami i zmieniających się stawek znalezienie mieszkania za 700 tys. zł, a dopiero później sprawdzenie możliwości finansowania może być ryzykowne.

Znacznie bezpieczniejszy proces wygląda odwrotnie:

najpierw analiza możliwości finansowych → później określenie realnego budżetu → następnie wybór nieruchomości.

Wstępna analiza zdolności pozwala określić nie tylko maksymalną cenę nieruchomości, ale przede wszystkim poziom finansowania, który pozostaje komfortowy dla domowego budżetu.

Maksymalna kwota, którą bank chce pożyczyć, nie musi przecież być kwotą, którą klient powinien wykorzystać w całości.

8 tys. zł mniej zdolności to średnia. W konkretnym banku zmiana może być znacznie większa

Średni spadek o około 8 tys. zł może na pierwszy rzut oka wydawać się niewielki. Trzeba jednak pamiętać, że jest to średnia z wielu instytucji.

We wrześniowym zestawieniu Bankier.pl aż pięć banków wyraźnie obniżyło maksymalną kwotę dostępnego finansowania, a w poszczególnych przypadkach korekty sięgały nawet około 70 tys. zł. Tylko trzy instytucje zwiększyły wyliczaną zdolność, a wzrosty były znacznie mniejsze. Bankier.pl

To pokazuje, jak szybko może zmienić się sytuacja osoby planującej zakup.

Klient, który kilka tygodni wcześniej dysponował zdolnością wystarczającą do zakupu konkretnego mieszkania, po ponownej analizie może otrzymać zupełnie inną kwotę finansowania.

Czy warto więc czekać z zakupem?

Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdego kupującego.

Niższe oprocentowanie w przyszłości mogłoby zwiększyć zdolność kredytową i obniżyć koszt finansowania. Jednocześnie poprawa dostępności kredytów może przełożyć się na wzrost popytu na nieruchomości.

Dlatego decyzji o zakupie nie warto opierać wyłącznie na próbie przewidzenia przyszłego poziomu stóp procentowych.

Znacznie ważniejsze jest przeanalizowanie konkretnej sytuacji: ceny nieruchomości, wysokości wkładu własnego, dochodów, dostępnych ofert bankowych, kosztu kredytu oraz planowanego okresu posiadania nieruchomości.

Najważniejszy wniosek dla kupujących

Wrzesień 2026 pokazuje, że rynek kredytowy potrafi zmienić kierunek bardzo szybko.

Rosnące stawki okresowo stałego oprocentowania już przełożyły się na nieco niższą przeciętną zdolność kredytową. Jednocześnie różnice pomiędzy bankami pozostają ogromne.

Dlatego przy zakupie nieruchomości finansowanej kredytem nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie „czy mam zdolność?”. Ważniejsze jest: w którym banku, na jaką kwotę, z jaką ratą i przy jakim całkowitym koszcie.

W Reside Group patrzymy na proces zakupu szerzej — łącząc analizę nieruchomości z możliwościami jej finansowania. Dzięki temu budżet na zakup można określić jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji, a decyzję oprzeć na liczbach, a nie wyłącznie na cenie widocznej w ogłoszeniu.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji kredytowej. Warunki finansowania oraz zdolność kredytowa są ustalane indywidualnie przez bank.

Źródła

Bankier.pl, 17.09.2026 — „Zdolność kredytowa powoli w dół. Droższe hipoteki zrobiły swoje” — dane dotyczące zdolności kredytowej 16 bankowych wariantów oraz zmian względem sierpnia. Bankier.pl

Zobacz źródło

Bankier.pl, 14.09.2026 — „Tanie kredyty to przeszłość? Hipoteki drożeją. Podwyżki gdzie okiem sięgnąć” — porównanie oprocentowania okresowo stałego, rat, RRSO i kosztów ofert hipotecznych. Bankier.pl

Zobacz źródło

Bankier.pl, 15.09.2026 — „Mocne roszady w zmiennoprocentowych hipotekach. POLSTR na czele” — informacje o pierwszej ofercie hipotecznej opartej na POLSTR. Bankier.pl

Zobacz źródło

Totalmoney.pl, 9.09.2026 — ranking zdolności kredytowej, wrzesień 2026 — dodatkowe zestawienie wpływu dochodów, liczby osób w gospodarstwie oraz rodzaju oprocentowania na dostępne finansowanie.